Dicas - Imóveis

Quando o assunto é aplicar o dinheiro de maneira segura, uma das primeiras opções que vem à cabeça da maioria das pessoas é a aquisição de imóveis. Alternativa que também é considerada por muitos que já planejam uma aposentadoria tranqüila, com mais conforto, e que pretendem viver com a renda dos aluguéis dos imóveis adquiridos. Mas não podemos esquecer também dos brasileiros cujo objetivo é simplesmente concretizar o sonho da casa própria.

Seja qual for a razão pela qual você está procurando um imóvel para comprar, o grande dilema, sem dúvida alguma, é conseguir identificar no mercado imobiliário as oportunidades mais vantajosas para partir para o investimento, afinal é do seu dinheiro que estamos falando.

Será que vale a pena investir em imóveis? Será que é seguro? Por onde começar? E se eu comprar um imóvel e uma oportunidade melhor surgir em seguida? De fato as dúvidas são muitas e é preciso muita paciência para fazer o melhor negócio. Como qualquer modalidade de investimento, o mercado imobiliário apresenta seus riscos, mas também tem um lado bastante positivo, desde que as grandes oportunidades, como já mencionamos, sejam identificadas e aproveitadas.

E é exatamente esse o foco do nosso Guia de Imóveis. Proporcionar ao comprador uma abordagem aos principais temas relacionados ao mercado imobiliário, alertando sobre os riscos envolvidos e sobre os mais diversos caminhos que você pode percorrer para ter o seu dinheiro aplicado com segurança.


*HALFELD, Mauro. Seu imóvel: como comprar bem. Ed. Fundamento.
Disponível em: <http://www.infomoney.com.br/financas/noticia/255945>



Imóvel usado

Existe um grande preconceito em relação a imóveis usados no País, principalmente se for um apartamento. As famílias sempre optam por um imóvel novo, de preferência recém-inaugurado. E pagam mais por isso. A justificativa, além do conforto de morar numa casa nova, está no bolso.

Um imóvel novo dificilmente terá que passar por reformas e não apresentará problemas de vazamentos, de instalações elétricas ou terá uma planta antiquada, que atenda às necessidades de uma família de 50 anos atrás. Em outras palavras, um imóvel novo atende às demandas de uma família contemporânea e não traz dores de cabeça.

Estilo de vida

Imóveis novos são mais caros que imóveis antigos, e geralmente são menores. Por outro lado, possuem mais vagas na garagem, cozinha e banheiros mais modernos e acabamentos mais funcionais. E se estivermos falando de um edifício, isto implica em menos dinheiro gasto com manutenção de elevadores, infiltrações e outros gastos com a instalação elétrica. Entre os itens que mais valorizam um imóvel, a idade e quantidade de vagas na garagem estão em posição privilegiada. Quanto mais novo for o edifício e maior for o número de vagas mais caro é o apartamento.

Ainda assim, existem aqueles que não abrem mão do charme e do espaço oferecido por um apartamento mais antigo. Pessoas mais velhas ou jovens estudantes, que fazem tudo à pé preferem apartamentos mais velhos, bem localizados e sem vagas na garagem. E há pessoas que detestam edifícios antigos, e preferem morar em apartamentos pequenos, com aspecto de recém-construído, e obviamente com mais vagas na garagem. Tudo questão de estilo de vida.

Localização

Apesar de um imóvel novo já ser mais caro em comparação a um antigo, existe a possibilidade de seu preço subir ainda mais. Esse fator está relacionado à localização do imóvel. Imóveis novos em regiões novas tendem a sofrer uma grande valorização no longo prazo. Um imóvel mais antigo, numa região já estabilizada tem menor potencial para ter um acréscimo de preço. A menos que seja uma região antiga e desvalorizada, que está passando por um processo de revitalização, como é o caso do centro de São Paulo.

Imóvel na planta

Diante dos recentes casos de quebra de construtoras e incorporadoras, muitas famílias brasileiras passaram a enxergar com maus olhos as oportunidades imobiliárias ainda na planta. A desconfiança diminuiu o interesse por apartamentos ainda em construção. Mesmo assim, existem algumas vantagens de se adquirir um imóvel na planta, como o preço e a facilidade para se realizar alterações, sem a necessidade de se recorrer a obras posteriores.

O ideal é focalizar suas atenções na construtora ou incorporadora da qual estamos comprando o imóvel. Além da tradição, o importante é a idoneidade da empresa. Comprar na planta, portanto, só se for de uma construtora saudável. Caso contrário, é preferível adquirir um apartamento pronto e não correr o risco e de ver seu sonho ir por água abaixo.

Vantagens do imóvel na planta

Como todo imóvel em fase de construção, a vantagem de comprar um apartamento na planta é justamente a possibilidade de fazer alteração no projeto. Essa alternativa pode ser interessante se você é daqueles que gosta de acabamentos bem personalizados.

Imagine que se o apartamento já estiver pronto e você for exigente, muito dinheiro será gasto na troca de pisos, azulejos, luminárias e outros detalhes que fazem a diferença na hora que você for morar no imóvel. Além do montante gasto, outro problema é a dor de cabeça com a obra. Melhor deixar para mudar paredes, ampliar o banheiro ou construir um cozinha americana quando a obra ainda não estiver pronta.

Outro ponto positivo de um imóvel na planta é o preço. Normalmente, em comparação ao preço de um apartamento pronto, o desconto fica por volta de 20%, mesmo pagando todas as despesas de administração para a construtora.

Cuidados ao escolher o apartamento

A maior preocupação de quem está comprando um imóvel na planta é a possibilidade da construtora vir à falência. Com todo o histórico que temos no País, não é nenhum exagero comprar um apartamento tendo em vista a empresa que está realizando a obra. E não basta a construtora ser grande e ter tradição no mercado. É preciso verificar a situação financeira da empresa e checar os processos que ela pode estar sofrendo na Justiça.

Algumas empresas apresentam um rápido crescimento de suas atividades e acabam se endividando de uma forma arriscada. Se os gestores da construtora não souberem administrar os passivos das empresas, quem acaba sofrendo os aspectos negativos são os compradores de imóveis.

Outra consequência da má gestão dos recursos de uma construtora ou incorporadora são os atrasos na obra. Além de a família demorar mais para receber as chaves do imóvel, é preciso contabilizar os gastos que ela terá com aluguel e o custo de ter o dinheiro parado, engessado num imóvel inacabado, não rendendo juros.

Custos devem caber no seu bolso

A casa onde você mora está de acordo com o seu padrão financeiro? Será que você não mora além das suas possibilidades? Essa é uma questão muito sutil na vida das pessoas. Todo mundo quer morar bem e acaba comprometendo grande parte da renda na aquisição de um imóvel. Tem gente que deixa de viajar ou de comer fora para morar num amplo apartamento num bairro sofisticado. Cada um tem uma preferência.

O que não se pode fazer é colocar suas finanças em risco apenas para atender aos caprichos de sua família. Cada um deve morar na casa que pode. Não adianta querer financiar um imóvel de alto padrão se tiver que comprometer boa parte da sua renda com as prestações. Para definir um valor razoável para o imóvel onde você pretende morar é preciso ter os pés no chão e tomar cuidado para não prejudicar a flexibilidade de sua vida financeira.

Não comprometa demais sua renda

A maioria das pessoas não possui um saldo bancário suficiente para comprar uma casa à vista, e dessa forma são obrigadas a financiar boa parte do valor do imóvel. Neste sentido, a recomendação é que você nunca comprometa mais de 20% de seu orçamento com as prestações do financiamento.

Se a sua família já está definida e você decidiu comprar um apartamento que atenda a suas necessidades nos próximos dez anos, o passo seguinte é definir um valor que caiba dentro do seu orçamento.

O ponto negativo de um financiamento é o volume que será gasto com o pagamento de juros. Imagine que para comprar um imóvel de R$ 100 mil, você seja obrigado a financiar 80% de seu valor, ou seja, R$ 80 mil, que serão pagos em 10 anos. Apenas com os juros você estará gastando ao longo desses 120 meses mais de R$ 67 mil considerando uma taxa de 12% ao ano mais TR, ou cerca de 14,6% ao ano (1,14% ao mês).

Nesse sentido, quanto menor o valor financiado, menos você gastará com juros e mais barata será a aquisição de sua casa. Se a parcela de financiamento for reduzida para 50% do valor do imóvel, então os juros gastos cairão para aproximadamente R$ 42 mil, o que significa uma economia de R$ 24,9 mil.

Estipulando o valor do imóvel

Antes de sair à procura de um imóvel, é preciso primeiro estipular um intervalo de valores compatíveis com seu bolso. Após ter decidido um valor, será necessário saber quanto você poderá dar de entrada para o financiamento bancário.

Para auxiliá-lo nessa tarefa, você poderá utilizar calculadora , onde será possível descobrir o valor das prestações a serem pagas. Se esse valor ultrapassar os 20% de sua renda familiar, você terá duas opções: comprar um imóvel mais barato ou esperar algum tempo até que a parcela da entrada seja maior.

Muitas vezes ficamos deslumbrados ao pesquisar imóveis junto com os corretores, que sempre oferecem oportunidades acima de nosso orçamento. Algumas delas ultrapassam apenas 20% ou 30% de valor estipulado e acreditamos que essa diferença não trará um grande impacto para nossas finanças.

Pode parecer que não, mas esse acréscimo irá comprometer o orçamento da sua família. O valor financiado irá aumenta, "engessando" nossa flexibilidade financeira. Lembre-se que a casa própria não é a única prioridade na vida de uma família. Seus filhos chegarão à época da faculdade e nesse momento você deverá ter economizado o suficiente para bancá-los, por exemplo.

E para quem está começando uma nova vida, além da compra da casa própria, é preciso lembrar que não é possível simplesmente se mudar para o novo imóvel. Você terá que comprar pelo menos o essencial, como algumas mobílias, geladeira, fogão, televisor etc, e, sem dúvida alguma, tudo isto vai pesar no seu bolso, o que justifica se ter um orçamento o mais flexível possível para atender às essas "pequenas necessidades".

Construindo a casa própria

Construir a própria casa possui vantagens e desvantagens. Em geral, os proprietários saem satisfeitos da empreitada. Além de ter conquistado a casa própria, eles acabam morando numa bela residência, projetada em função das necessidades de sua família. Não será preciso fazer reformas para adaptar o imóvel e os acabamentos são do gosto do morador.

Mas essa regra não é infalível. Existem aqueles que pela falta de experiência gastam uma enorme soma de dinheiro num imóvel que acabam não gostando. E se tudo tiver saído conforme as vontades da família, os custos podem ter extrapolado a realidade financeira daquelas pessoas. Dessa forma, o ideal é pensar bem antes mesmo de comprar o terreno, fazendo todos os cálculos para sabe se a casa poderá ser construída sem nenhuma dor de cabeça.

Ao gosto do cliente

Os principais pontos positivos do ato de se construir uma casa estão ligados principalmente a fatores emocionais. Nem sempre construir é mais barato do que comprar um imóvel pronto. A diferença é que você irá morar numa casa pensada exclusivamente para sua família. Você terá aquele banheiro que sempre sonhou, um espaço para o closet, uma churrasqueira para reunir os amigos ou então uma cozinha bem prática, que a sua esposa sempre quis, mesmo sem nunca ter cozinhado na vida.

Com tantas possibilidades de personalização, todo cuidado é pouco. Não se esqueça de que um dia o imóvel poderá ser vendido. E nesse caso todos aqueles itens que você não abre mão de ter na sua casa podem afugentar os compradores potencias. Puxadores dourados e acabamentos carregados imitando palácios franceses podem não ser os melhores para uma casa de dois dormitórios. No que diz respeito à divisão do imóvel, tente seguir ao máximo a tendência da vizinhança. Não é questão de ser conservador. Basta ter bom senso.

Programando sua obra

Outro ponto positivo na construção de uma casa é que você pode avançar na obra conforme suas possibilidades financeiras. Se num mês houver mais dinheiro disponível, é possível acelerar o processo. E se ocorrer algum problema, ainda resta a possibilidade de interromper temporariamente a obra.

Por outro lado, na etapa do projeto, o importante é ser realista e pensar numa residência dentro das suas posses financeiras. Não adianta querer construir uma casa grande demais se você não tiver o dinheiro para isso. Não se iluda pensando que um dia a obra ficará pronta. Mais vale construir uma casa menor, e quando você tiver mais dinheiro, partir para um outro imóvel.

Também é importante salientar que construir uma casa demanda tempo do proprietário. Claro que existem muitos que gostam de passar os finais-de-semana visitando a obra e passeando por depósitos de materiais de construção. E, além disso, você terá que discutir (e também brigar) com pedreiros, pintores e azulejistas por quaisquer problemas que poderão surgir na sua obra.

Quanto custa contratar um arquiteto

Contratar um arquiteto custa caro? A resposta é simples: não. Ao contrário do que a maioria pensa, contratar um arquiteto para projetar sua casa ou reformar seu apartamento não custa caro. Há algumas décadas, esses profissionais eram escassos no mercado e o preço era alto. Em São Paulo, por exemplo, o número de arquitetos formados nos anos 50 era de apenas três por ano, em média. Era natural que eles cobrassem mais pelos projetos, uma vez que a concorrência era menor.

Com poucos profissionais no mercado, havia ainda certo preconceito e obscuridade nesse ramo. Não se sabia ao certo qual era o papel do arquiteto dentro de uma obra. Os proprietários eram quem faziam o "projeto" da casa e encomendavam ao engenheiro-arquiteto apenas a execução. Mesmo que hoje o quadro nessa área não seja muito diferente, há maior aceitação do arquiteto e, além disso, o preço do projeto tornou-se muito menor. Com a proliferação de escolas de arquitetura pelo país e o aumento das vagas daquelas já existentes, o preço desses profissionais despencou.

É fácil identificar uma residência projetada por um arquiteto e outra por uma dona-de-casa. Na última o gosto geralmente é mais duvidoso e o espaço, mal dividido. Portanto, ter o imóvel projetado com "a sua cara" pode dificultar sua venda posteriormente. Por outro lado, o arquiteto tende a ter um gosto mais universal, o espaço é melhor utilizado e os materiais escolhidos são mais adequados na execução da obra.

Mesmo quem não está pensando em vender uma casa que ainda não saiu da prancheta, é preciso destacar que uma família muda de necessidades ao longo dos anos e (na maioria das vezes) de padrão socioeconômico, para cima ou para baixo. E uma casa bem construída, com um traço de bom gosto, é infinitamente mais líquida no mercado imobiliário do que aquela feita com os caprichos da dona. Não estamos tratando de arquitetos famosos, consagrados no exterior e nem com uma coleção de prêmios de arquitetura. O profissional em questão é o arquiteto médio, com uma boa formação e certa experiência em projetos. Claro que é impossível definir um valor exato. Tudo vai depender do tamanho da obra e do nível de detalhamento.

Quanto maior o tamanho da construção, menor será a proporção dos custos do arquiteto em relação do total da obra. Isso que dizer que para uma casa simples, de aproximadamente R$ 70 mil com o terreno, o preço do projeto (detalhado) ficará entre R$ 2 mil e R$ 3 mil, o que equivale a um valor entre 2,9% e 4,3% do total da obra. Não se esqueça que o valor da casa se refere ao custo da obra e da aquisição do terreno, e não ao valor de mercado da propriedade.

Já numa casa de R$ 300 mil, o preço ficará entre R$ 5 mil e R$ 7 mil, correspondendo a uma taxa entre 1,7% e 2,3%. Não podemos esquecer de que o arquiteto também tem autorização para executar a construção de uma casa e pode ser o responsável técnico pela obra. Apesar de serem poucos os profissionais que sabem como construir de forma eficiente (essa tarefa cabe mais a um engenheiro civil), existem bons arquitetos no mercado, cobrando uma taxa de administração da obra que varia entre 10% e 25% dos custos totais da construção.

Vale a pena contratar um engenheiro?

Até aproximadamente 20 anos atrás, quando uma família de classe média ia começar uma obra, o ritual era o mesmo. Chamava-se um desenhista ou projetista, que na maioria das vezes não tinha diploma de arquiteto muito menos de engenheiro. Palpites eram dados na hora da criação e concluída essa fase, era a vez do engenheiro entrar. O problema era que ele apenas assinava o projeto para a aprovação na prefeitura. Não fazia mais nada. Pagava-se apenas pela sua assinatura.

Atualmente a classe média continua adotando esse mesmo procedimento ao construir uma casa, mas tem buscado cada vez mais a orientação de um profissional na área. E muitos têm ficado contentes com a consultoria de um engenheiro. Principalmente no que se refere aos custos da obra. Ao contrário do que muita gente pensa, a contratação de um engenheiro, além das questões técnicas específicas, ajuda na redução dos custos de uma obra.

Contratar mão-de-obra, comprar materiais e ainda fiscalizar a construção não é um trabalho simples. É para isso que existem milhares de profissionais especializados. Quem nunca soube de alguém com enormes dores-de-cabeça durante uma obra? Pedreiros que somem na metade da construção, materiais desperdiçados (ou senão mal comprados), roubos sérios dentro do canteiro de obras. Esses são apenas alguns exemplos dos problemas que podem surgir.

No que diz respeito à compra de materiais, as empresas de engenharia têm a possibilidade de adquirir material por um preço abaixo do mercado. Os depósitos de materiais de construção possuem departamentos exclusivos para atender a pessoas jurídicas, oferecendo descontos que vão de 8% a 10% em relação ao preço para os demais clientes.

Como em qualquer prestação de serviços, ter referências de um profissional ou de uma empresa de engenharia é fundamental antes de se começar a obra. Existem diversos casos de clientes que tiveram danos financeiros e sofreram processos na Justiça por conta da incompetência e da desonestidade de profissionais dessa área.

Lembre-se de que o proprietário da obra é responsável por tudo que acontece dentro de sua obra. Ou seja, se a construtora deixar de fazer algum pagamento, a Justiça irá procurar o dono da obra, que é o beneficiário final no processo. Isso tanto no que diz respeito ao salário de funcionários ou do pagamento a fornecedores.

Outro item a ser analisado antes de se fechar negócio com uma empresa, fora a idoneidade, é a situação atual de seu quadro técnico. Não basta apenas verificar o histórico no currículo da construtora. É preciso ver se durante toda a obra haverá profissionais capacitados para acompanhar todo o processo de execução. Quando o mercado está parado, as empresas demitem mão-de-obra e o que pode acontecer é sua obra ser gerenciada por um estagiário ou mesmo por um engenheiro recém-formado, sem experiência nesse assunto.

Quando financiar não é possível: consórcio, cooperativas e capitalização

As constantes mudanças na política de crédito da Caixa Econômica Federal e as grandes dificuldades impostas por outras instituições financeiras ao analisar um pedido de financiamento têm levado milhares de brasileiros ao desespero. O sonho da casa própria fica cada vez mais longe. Muitos pensam que a saída é pagar aluguel pelo resto da vida.

Se você faz parte das pessoas que tiveram seus pedidos de financiamento negados, não é preciso desanimar. Existem outras modalidades de financiamento de imóveis que podem se encaixar melhor no seu orçamento. Abaixo discutimos algumas destas alternativas, como o consórcio de imóveis, os títulos de capitalização imobiliária e, por último, as cooperativas habitacionais.

Consórcio de imóveis

Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um apartamento por vez para uma delas. Cada mês que passa, um imóvel é comprado e um integrante do grupo é sorteado e beneficiado com o seu imóvel.

A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do financiamento, onde você tem a posse do bem imediatamente, você precisa esperar até ser sorteado. Portanto, o consórcio pode não ser recomendado para quem não pode esperar muito tempo para comprar a casa própria. Em contrapartida, você não paga juros, mas apenas uma taxa de administração, que varia entre 12% e 15% sobre o valor do imóvel, para a empresa que administra o grupo de consórcio.

Dependendo da administradora, também é cobrada uma taxa de fundo de reserva, que é destinada a formar uma proteção para evitar perdas aos consorciados em caso de desistências ou inadimplência de qualquer participante do consórcio. Por último, também é possível cobrar uma taxa de adesão, que nada mais é do que uma antecipação da taxa de administração e por isso mesmo deve ser deduzida das taxas de administração cobradas mensalmente.

Títulos de capitalização imobiliária

Os novos títulos funcionam como uma poupança programada em que o investidor faz depósitos mensais com o objetivo de comprar um imóvel. Contudo, ao contrário do que acontece com uma poupança programada normal, nos novos títulos também existe a possibilidade de sorteio mensal. Desta forma, todos os meses você deposita uma certa quantia que é corrigida pela poupança ou pela TR, ao mesmo tempo em que participa de sorteios.

Assim como nos consórcios, você tem direito a um sorteio mensal, de forma que se você for sorteado, é possível reduzir substancialmente o prazo de compra do imóvel. Nos novos títulos de capitalização o prazo máximo é de 120 meses, abaixo, portanto, do que acontece em alguns consórcios em que o prazo de duração pode chegar a 180 meses.

Assim como nos consórcios, a grande vantagem dos novos títulos frente aos financiamentos imobiliários reside na redução dos custos, já que você não paga juros. Nos novos títulos também não há cobrança de taxas, de forma que seu único custo são as prestações mensais, ajustadas somente a cada doze meses com base na variação do IGP-M.

O erro mais comum entre os interessados na casa própria é considerar que os títulos de capitalização são boas alternativas de investimento. Isso não é verdade. Você obteria ganhos muito maiores se aplicasse mensalmente o valor das prestações em um fundo de investimento. Se você não quer confiar na sorte, melhor mesmo é procurar aplicações financeiras mais rentáveis, que reduzirão seu prazo para a aquisição da casa própria.

Cooperativas habitacionais

Bastante conhecido pelas camadas baixas da população, o sistema de cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e até mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo do aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir dos financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer demasiadamente a aquisição da casa própria.

A ausência de juros e de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos cooperados, porém é preciso analisar bem o negócio antes de partir para o empreendimento. Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos 20 pessoas e dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático, o modo de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto, são responsáveis pelo andamento e gerenciamento de toda a construção.

O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do grupo, que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns deles chegam a contratar o serviço de um consultor para ajudar na administração financeira do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, mais cuidado você deve ter ao assinar o contrato. E o nível socioeconômico dos participantes no Brasil só tem crescido. Algumas cooperativas possuem imóveis de até R$ 400 mil. Essa alternativa para a compra da casa própria, portanto, já deixou se ser vista como popular.

Investir seu dinheiro e comprar à vista

Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do consórcio ou do título de capitalização em um fundo de investimento. Vamos assumir, por exemplo, que você não foi sorteado até o final do consórcio ou do prazo máximo do título de capitalização, isto é, teve que esperar 120 meses para receber seu imóvel.

Ao optar pelos títulos de capitalização você precisaria de 120 mensalidades de R$ 500 para poder resgatar o equivalente a R$ 66 mil. Por outro lado, se você aplicasse estes R$ 500 todos os meses a um ganho médio de 1,12%, rendimento após imposto de um fundo de renda fixa, poderia juntar o mesmo dinheiro em apenas 82 meses, quase três anos antes da data de resgate do seu título. Se aplicasse a mesma quantia por 120 meses então teria acumulado R$ 125.260, quase R$ 60 mil a mais do que obteria com o título de capitalização imobiliário.

Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas que muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho é o de investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente para comprar sua casa à vista. O mais interessante é que a maioria das pessoas acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os meses, mas de alguma forma mantém o pagamento das prestações do consórcio ou do título de capitalização, correndo o risco de acabar tendo que sair do grupo e recebendo bem menos do que aplicaram no período.

Financiamentos

Comprar o primeiro imóvel é talvez a maior conquista na vida de uma família. Além da questão simbólica, a aquisição de uma casa envolve um enorme esforço material. Não é de uma hora para outra que as pessoas conseguem o dinheiro suficiente para a compra de um imóvel. Um simples apartamento pode consumir anos de economias de uma família classe média.

Para amenizar esse problema, existem os financiamentos imobiliários que agilizam a aquisição da casa própria. Trata-se de um empréstimo feito a uma família para que ela possa comprar um imóvel à vista. E como todo empréstimo, envolve assuntos complicados, relacionados à forma que o montante emprestado será devolvido ao banco.

Prestações

Num contrato de financiamento, há cláusulas que determinam o valor das prestações. A prestação é, portanto, a questão mais importante num financiamento imobiliário. Isso porque, dependendo de como ela é constituída, os valores podem crescer ou decrescer ao longo da quitação da dívida.

É preciso entender que todo empréstimo implica no pagamento de juros, que são uma espécie de "aluguel" sobre o dinheiro recebido. Como o dinheiro não é seu e você pode comprar sua casa à vista, será preciso pagar juros ao banco que estão embutidos dentro da prestação. Entender como funciona a dinâmica de um empréstimo bancário é fundamental para escolher seu tipo de financiamento e saber como está estruturada a sua dívida.

A prestação é dividida em amortização e juros. Amortização é o que está sendo devolvido ao banco pelo dinheiro emprestado. E os juros são aquele valor referente ao "aluguel" desse dinheiro. Lembre-se que você paga juros sobre o que ainda falta devolver ao banco, ou seja, sobre o saldo devedor.

Basicamente existem três tipos de financiamento no país. O SAC (Sistema de Amortização Constante), SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e o Sistema Price. Entendendo brevemente como funcionam as três formas de financiamento, você terá as bases para escolher qual é a melhor opção para as condições financeiras de sua família.

Sistema Price

O Sistema Price é, talvez, o mais popular em todo o mundo. Na Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Imagine um financiamento em 10 parcelas. No primeiro mês, o devedor irá pagar um pequeno valor referente à amortização. A maior parte da prestação está relacionada ao pagamento dos juros.

No segundo mês, a quantia referente aos juros é menor, uma vez que o saldo devedor diminuiu no pagamento da primeira parcela. Não se esqueça que o montante dos juros está ligado ao saldo devedor da dívida. Por outro lado, como as parcelas são fixas, é preciso aumentar o valor da amortização para compensar a diferença.

No terceiro mês, os juros são ainda menores (o saldo devedor é cada vez menor também) e a quantia relacionada à amortização aumenta. No 10.o e último mês, o valor dos juros é bem pequeno, e por sua vez a quantia relacionada à amortização corresponde à maior parte da última prestação.

Num país com histórico de altas taxas de inflação, a Tabela Price foi adaptada e foram adotados indexadores para reajustar as prestações em função do aumento dos preços. Em outras palavras, as prestações não são mais fixas e sim variam de acordo com a inflação. A TR, taxa referencial é uma das mais utilizadas. Trata-se de um indicador pós-fixado, divulgado após o fechamento do contrato de financiamento.

A TR serve para reajustar as prestações e o saldo devedor. Se o devedor não tiver seu salário reajustado na mesma proporção de sua dívida, é provável que ele enfrente grandes dificuldades no futuro para quitar suas obrigações. A prestação da Tabela Price irá consumir uma parcela cada vez maior da sua renda se ele não tiver aumentos salariais no período. Essa é, portanto, a maior desvantagem do Sistema Price.

SAC

O Sistema SAC, Sistema de Amortizações Constantes, como o próprio nome já diz, as amortizações são constantes. O que varia são os juros, e, naturalmente, as prestações, que vão diminuindo ao longo do financiamento.

SACRE

O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do Sistema Price e do SAC. As prestações sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto, a partir do qual vão diminuindo. Nesse tipo de sistema há também reajuste pela TR, que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.

O Sistema SACRE implica numa prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo. As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui sempre. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de inadimplência, comparado ao Sistema Price, é infinitamente menor.

Pagar aluguel pode não ser um mau negócio

Pagar aluguel sempre foi visto como "dinheiro jogado fora", e a casa própria ainda é o sonho da vida da maioria das pessoas. E como a quantia para adquirir o primeiro imóvel é muito elevada, quase todas as famílias são obrigadas a buscar um financiamento bancário. Isso é tão normal no Brasil quando no resto do mundo. Afinal, não é de uma hora para outra que conseguimos juntar o dinheiro para comprar nossa casa à vista.

Comprar um imóvel, mesmo que financiado, proporciona um forte sentimento de conquista. Mesmo pagando juros ao banco, as pessoas sentem-se livres, uma vez que já não precisam mais pagar aluguel. E no final das contas o dinheiro gasto está sendo empregado na aquisição do imóvel. Sob esse ponto de vista, o financiamento torna-se uma coisa positiva.

Mas colocando tudo na ponta do lápis, pagar aluguel ainda pode ser mais vantajoso. Claro que não por muito tempo. Todo mundo precisa ter a aquisição de um imóvel entre seus objetivos materiais. Porém, antes de assinar contrato de um financiamento bancário, respire fundo e reflita sobre algumas questões.

Imóvel para o longo prazo

A maioria dos financiamentos oferece longos prazos para quitação da dívida. O horizonte varia de 10 a 20 anos. Sua situação familiar pode mudar bastante nesse período. Um casamento pode ocorrer, aparecem os filhos, os filhos crescem e aquele espaço ideal para sua época de solteiro acaba ficando apertado. Imagine que você contraiu um empréstimo há 5 anos e ainda faltam mais 15 para quitar as prestações. O que fazer?

Se você ainda é jovem e não sabe bem quais os rumos que tomarão sua vida nos próximos anos, a melhor opção é esperar. Não vale a pena mergulhar num financiamento ainda tão cedo. Procure um apartamento pequeno e pague aluguel. Lembre-se de que num financiamento você precisa pagar juros e quanto maior o valor financiado, maior será a quantia relacionada aos juros paga ao banco.

O melhor seria reservar todo mês uma parte do seu salário para poupar. Quando se trata da aquisição da casa própria, essa tarefa fica mais fácil. Em geral, para comprar um imóvel, que representa um sonho na vida das pessoas, há muita força de vontade e o volume poupado cresce rapidamente todos os meses. Deixe para financiar quando você tiver o bastante para dar uma entrada razoável e quando já tiver uma situação familiar mais definida. Prefira, portanto, financiar um apartamento um pouco maior.

Alugar pode sair mais barato

Mesmo considerando que sua família já está estabilizada, o financiamento pode sair bem mais caro em comparação ao aluguel. Façamos uma conta simples. Imagine que você deseja comprar um apartamento de R$ 100 mil. E para entrar num financiamento seja preciso uma entrada de 30%, que no caso você já acumulou, e o prazo para a quitação da dívida é de 240 meses, ou 20 anos. Se a taxa de juros cobrada pelo banco for de 1% ao mês, o valor das prestações será equivalente a R$ 770,76 ao mês.

Para alugar o mesmo apartamento, será preciso desembolsar um valor de R$ 600 aproximadamente (0,6% de R$ 100 mil). Supondo que você tenho decido continuar no aluguel e fazer uma poupança para comprar sua casa à vista, com a diferença entre o valor do financiamento e do aluguel da mesma propriedade, R$ 170,76 (R$ 770,76 - R$ 600,00), serão necessários 164 meses para acumular aqueles R$ 70 mil para comprar o imóvel à vista. Isso considerando uma aplicação que rende 1% ao mês. Ou seja, dessa forma, você compra sua casa aproximadamente seis anos antes em relação ao financiamento.

Mudando um pouco o foco dessa conta, aplicando os mesmos R$ 170,76 todos os meses durante os 20 anos que seriam necessários para quitar a dívida do financiamento, você teria no final o equivalente a R$ 168.925,24. O que estamos querendo dizer é que com essa estratégia de pagar aluguel e aplicar a diferença de valor no mercado financeiro, é possível adquirir um imóvel ainda melhor no final do período.

Essa mágica só é conseguida porque você fez com que os juros trabalhassem a seu favor e não em favor de uma instituição financeira. Ao optar pelo aluguel, você disse não ao financiamento e dessa forma não pagou juros ao banco, que nada mais é que um outro aluguel sobre o dinheiro que você teria recebido para comprar sua casa à vista. E como esse aluguel ao banco é bem mais caro, você acaba ganhando ao aplicar seu dinheiro.

Como juntar dinheiro para comprar sua casa

O maior desafio na vida de uma pessoa é a compra do primeiro imóvel. São anos de sacrifício, cortes de gastos e investimentos. Muita gente pensa que a única forma de poupar é entrando num financiamento. Quando o contrato com o banco é assinado, as pessoas se comprometem a pagar a dívida e fazer tudo que for possível para quitá-la. Afinal, os juros são elevados e não se pode brincar com essas coisas.

Na verdade, se ao invés de contrair uma dívida, as pessoas investissem esse dinheiro no mercado financeiro, os retornos seriam muito maiores. É preciso lembrar que dívida não é investimento. Numa dívida você é obrigado a pagar juros e num investimento quem recebe os juros é você. Uma situação completamente diferente.

Mas como começar a economizar dinheiro para comprar a casa própria? Aqui estão algumas dicas para auxiliá-lo nesse processo. Saiba que é possível fazer uma poupança para a casa própria e ainda continuar tendo uma vida boa. Seguindo algumas regrinhas você conseguir em pouco anos realizar o sonho da sua vida, e, o melhor de tudo, sem ter que comprometer grande parte da sua renda numa dívida que pode ser evitada.

Acabe com as dívidas

Financiar a compra de roupas, eletrodomésticos, presentes tornou-se um hábito muito forte entre os brasileiros. Comprar a prazo ficou mais fácil e é preciso muita força de vontade para sair de uma loja sem parcelar as compras no cartão ou entrar no crediário. O que muitos esquecem é que financiar as compras implica no pagamento de juros. Por mês, muitas famílias gastam mais de ¼ de sua renda com o pagamento dos juros* embutidos nas compras a prazo, sem de fato ter consciência disso.

Num país onde a inflação mal chega a 10% ao ano, os consumidores pagam mais de 10% ao mês para adquirir bens que não conseguem pagar à vista. Portanto, fuja do cartão de crédito e do cheque especial, e compre apenas se tiver o suficiente para pagar à vista. Crediários também podem não valer a pena, uma vez que com o dinheiro à vista, é possível conseguir um bom desconto e economizar nos juros pagos na compra a prazo.

Se você já está endividado, tente arcar com seus compromissos e acabar com as dívidas. Compromissos financeiros não pagos significam acúmulo de juros, que num determinado momento chegam a um patamar praticamente impagável. Tente negociar as taxas, prazos e lembre-se que o credor tem interesse em que você pague sua dívida e não o contrário.

Reservas de emergência

Num mundo de incertezas, imprevistos podem acontecer a qualquer momento. É por isso que você precisa ter economias guardadas. De uma hora para outra, empresas vão a falência, perdemos o emprego ou na pior das hipóteses, graves problemas podem acontecer na família. Para situações como estas, ter uma reserva de dinheiro aplicada acaba evitando a aquisição de novas dívidas.

Com dinheiro guardado é possível ficar longe do cheque especial e do cartão de crédito, e não contrair mais dívidas. Procure ter o suficiente para cobrir os gastos mensais de sua família por pelo menos 6 meses. Se sua família gasta todo mês o equivalente a R$ 2.500, um reserva de pelo menos R$ 15.000 é o ideal para conseguir encarar imprevistos que podem acontecer a qualquer momento.

Aplique bem seu dinheiro Pagar aluguel pode não ser o pior negócio do mundo como muitos insistem em afirmar. Lembre-se de que os juros no Brasil ainda estão num patamar extremamente elevado e que quanto menor for o montante de um financiamento, melhor. Portanto, se você paga aluguel, não tenha tanta pressa para sair. Se for o caso, procure um imóvel mais simples e tente economizar mais dinheiro para dar uma entrada maior no financiamento.

Financiar mais de 50% de seu imóvel torna-se caro e arriscado, já que uma parte considerável de sua renda está sendo gasta com o pagamento das prestações. Pense que quanto menor for sua dívida, menor será o valor gasto com os juros. Espere um pouco mais e economize para aumentar o valor da entrada. Além disso, procure ajuda para investir seu dinheiro e maximizar o retorno de suas economias. Só desse jeito você conseguirá realizar seu sonho, sem ter que passar por grandes dificuldades financeiras.

Introdução

Quando o assunto é aplicar o dinheiro de maneira segura, uma das primeiras opções que vem à cabeça da maioria das pessoas é a aquisição de imóveis. Alternativa que também é considerada por muitos que já planejam uma aposentadoria tranqüila, com mais conforto, e que pretendem viver com a renda dos aluguéis dos imóveis adquiridos. Mas não podemos esquecer também dos brasileiros cujo objetivo é simplesmente concretizar o sonho da casa própria.

Seja qual for a razão pela qual você está procurando um imóvel para comprar, o grande dilema, sem dúvida alguma, é conseguir identificar no mercado imobiliário as oportunidades mais vantajosas para partir para o investimento, afinal é do seu dinheiro que estamos falando.

Será que vale a pena investir em imóveis? Será que é seguro? Por onde começar? E se eu comprar um imóvel e uma oportunidade melhor surgir em seguida? De fato as dúvidas são muitas e é preciso muita paciência para fazer o melhor negócio. Como qualquer modalidade de investimento, o mercado imobiliário apresenta seus riscos, mas também tem um lado bastante positivo, desde que as grandes oportunidades, como já mencionamos, sejam identificadas e aproveitadas.

E é exatamente esse o foco do nosso Guia de Imóveis. Proporcionar ao comprador uma abordagem aos principais temas relacionados ao mercado imobiliário, alertando sobre os riscos envolvidos e sobre os mais diversos caminhos que você pode percorrer para ter o seu dinheiro aplicado com segurança.



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